Dans le cadre de l’examen du budget 2026, plusieurs mesures fiscales concernant les plus-values immobilières sont actuellement discutées au Parlement.
Si elles sont adoptées en l’état, elles pourraient profondément modifier la manière dont les propriétaires anticipent la vente de leurs biens, notamment les résidences secondaires et les logements locatifs.
Voici l’essentiel à retenir, avec toutes les nuances nécessaires tant que les textes ne sont pas définitivement votés.
1. Une exonération totale ramenée à 17 ans de détention (en discussion)
Un amendement adopté à l’Assemblée nationale prévoit de réduire de 22 à 17 ans la durée de détention nécessaire pour bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur le revenu lors de la vente d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif.
Ce que cela signifierait concrètement
- Les abattements pour durée de détention seraient accélérés.
- L’exonération d’impôt sur le revenu interviendrait dès la 17ᵉ année, contre la 22ᵉ actuellement.
- La fiscalité deviendrait plus avantageuse pour les propriétaires de biens détenus depuis longtemps.
👉 À ce stade, cette mesure n’est pas définitive, mais elle dessine une tendance claire : faciliter la sortie des biens secondaires et locatifs.
2. Une hausse des prélèvements sociaux vers 18,6 % (PLFSS 2026)
Parallèlement, dans le cadre du PLFSS 2026, l’Assemblée nationale a voté une hausse des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, dont les plus-values immobilières.
Les taux pourraient passer de 17,2 % à environ 18,6 %.
Cela impliquerait :
- une taxation sociale légèrement plus élevée,
- mais une imposition sur le revenu qui décroît plus rapidement grâce au raccourcissement du délai d’exonération.
👉 Là encore, la mesure est en navette parlementaire, donc susceptible d’ajustements.
3. Résidence principale : une exonération qui pourrait être encadrée
Aujourd’hui encore, la plus-value réalisée sur la résidence principale est totalement exonérée, sans durée de détention minimale.
Mais un amendement adopté à l’Assemblée nationale prévoit de réserver cette exonération aux logements occupés comme résidence principale depuis au moins 5 ans.
- Il ne s’agit pas d’un droit en vigueur,
- mais bien d’une évolution possible qui reste en discussion dans le cadre du budget 2026.
👉 En clair : la résidence principale resterait exonérée, mais avec un critère d’occupation minimale qui pourrait changer la donne pour certains vendeurs si la mesure est confirmée.
4. Un marché qui pourrait se débloquer
Ces ajustements — s’ils sont adoptés — pourraient favoriser :
- la mise en vente plus rapide de résidences secondaires,
- les arbitrages d’investisseurs,
- un regain de fluidité dans des marchés jusqu’ici bloqués par la fiscalité,
- une dynamique plus vive dans les zones touristiques, littorales ou à forte activité locative.
On observe déjà que les propriétaires commencent à s’interroger sur la pertinence d’attendre 2026 ou non pour vendre.
5. Une stratégie de vente à repenser selon votre situation
La possible réforme invite clairement les propriétaires à :
- analyser leur durée de détention actuelle,
- comparer leur imposition potentielle avant et après 2026,
- estimer précisément la plus-value taxable,
- choisir le meilleur moment pour vendre en fonction de leur situation personnelle.
Dans certains cas, attendre 2026 pourrait être fiscalement favorable ; dans d’autres, au contraire, une vente en 2025 pourrait rester plus pertinente.
👉 Une analyse personnalisée est indispensable, car le gain ou la perte dépendra directement du montant de la plus-value, de la durée de détention et de l’évolution finale des textes de loi.
Conclusion
Si elles sont adoptées en l’état, les mesures actuellement discutées dans le cadre du budget 2026 pourraient profondément transformer la fiscalité des plus-values immobilières.
Entre une exonération totale ramenée à 17 ans, une hausse des prélèvements sociaux autour de 18,6 %, et un possible encadrement de l’exonération sur la résidence principale après 5 ans d’occupation, les propriétaires devront plus que jamais adapter leur stratégie de vente à un environnement fiscal en mouvement.
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