Compromis de vente

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) permet de sceller un accord entre un vendeur et un acheteur. Document capital de la transaction, il dresse les contours de la vente jusque dans les moindres détails : prix et frais annexes, mode de financement, conditions générales, clauses suspensives, date-butoir pour réaliser la vente… En résumé, il garantit que la vente sera réalisée, sauf exceptions prévues au contrat.

Pourquoi utiliser un modèle de compromis de vente ?

Parfois, le compromis de vente est signé entre deux particuliers, sans notaire. Comme pour la promesse de vente, on parle alors d’acte sous seing privé. Un modèle de compromis de vente est alors indispensable pour respecter la mise en forme et assurer la valeur légale de la rédaction.  il est toujours préférable de se faire assister par un professionnel pour la rédaction du contrat (notaire ou agent immobilier), ce qui permet d’éviter les pièges et les impasses légales en incluant toutes les clauses suspensives nécessaires aux cas particuliers.

Contenu d’un compromis de vente

Les compromis de vente diffèrent selon les cas, notamment au niveau des conditions suspensives ou du plan de financement. Cependant, il existe des éléments incontournables qu’il doit obligatoirement inclure :

• Désignation des parties
• Désignation du bien
• Charges et engagements pouvant peser sur le bien (servitudes, hypothèques, location en cours…) ou absence de charges
• Droit de rétractation
• Conditions suspensives (obligatoires et optionnelles selon chaque situation)
• Date du transfert de propriété (et celle de la jouissance du bien)
• Prix du bien (prix net vendeur)
• Charges annexes (frais d’agence, frais de notaire)

La durée de validité du compromis de vente

Un compromis de vente est valable jusqu’à la date-butoir prévue au contrat, sauf prolongation par avenant d’un commun accord. Cependant, si le délai ne permet pas de valider toutes les clauses suspensives, le notaire peut décider de reporter la signature de l’acte de vente.

La date-butoir est fixée par l’acheteur et le vendeur et inscrite dans le compromis de vente. Elle doit prévoir un délai suffisant pour valider toutes les clauses suspensives. Généralement, la durée maximale de validité du compromis de vente est donc comprise entre 3 et 4 mois. Il s’agit avant tout d’une date-butoir ce qui signifie que l’acte de vente peut être signé à une date antérieure si rien ni personne ne s’y oppose.

A la date prévue, si toutes les conditions sont réunies, le notaire convoque les deux parties pour la signature de l’acte authentique de vente. Si l’une des deux parties ne se présente pas à la convocation, il rédige un procès-verbal de carence qui permet de constater que les engagements du contrat n’ont pas été respectés.

Les clauses suspensives

Les clauses suspensives sont des conditions qui doivent être impérativement validées avant la signature de l’acte de vente. Chacune peut nécessiter un délai différent.

Par exemple, la condition suspensive d’obtention d’un prêt nécessite un délai de 2 mois (la loi prévoit un minimum d’un mois)

C’est la durée jugée suffisante pour que l’acquéreur sollicite un financement par crédit bancaire auprès de trois banques, et que celles-ci émettent leur offre de prêt.  

La droit de préemption par la mairie nécessite un délai qui diffère en fonction des communes. Pour purger le droit de préemption, le notaire va publier un DIA (déclaration d’intention d’aliéner) auprès de la commune ou de la collectivité locale concernée. Cette dernière peut faire jouer son droit de préemption. En l’absence de réponse à l’expiration du délai imparti, le droit de préemption est considéré purgé.

Dernier exemple, la condition suspensive de vente d’un bien immobilier est validée lorsque l’acquéreur parvient à vendre un bien sur lequel il comptait pour financer son achat. Le délai dépend donc de la date butoir inscrite dans le compromis de vente de ce bien.

Prolongation de la durée de validité

Il arrive qu’une des deux parties souhaite repousser la signature de l’acte authentique. Elle peut en faire la demande : si elle est acceptée, un avenant est alors signé d’un commun accord pour fixer une nouvelle date-butoir.

Annulation du compromis de vente

Certains évènements peuvent mettre fin au compromis de vente avant son terme :

• La rétractation : après avoir signé un compromis de vente, l’acquéreur dispose d’un délai légal et incompressible de 10 jours, pendant lesquels il peut revenir sur ses engagements. Notifiée par courrier recommandé, la rétractation annule le compromis de vente sans réparations pour le vendeur.
• La non réalisation d’une des conditions suspensives. Dans ce cas, le compromis de vente est annulé et l’éventuel dépôt de garanti est restitué à l’acquéreur sans pénalité ni frais d’aucune sorte.  

Les principales clauses suspensives du compromis de vente

Obtention d’un crédit  

Lors de tout achat de logement par un particulier, le compromis de vente n’est valable que si l’acquéreur réussit à faire valider son plan de financement et à obtenir un prêt auprès d’un établissement de crédit (banque ou courtier en prêt), Le compromis de vente doit donc mentionner cette clause suspensive (sauf cas exceptionnels où l’acquéreur achète sans prêt), et indiquer le taux maximum d’intérêt bancaire, la durée maximum envisagée, le montant maximum à emprunter, et la date d’échéance de cette condition suspensive (généralement deux mois).

Vente du précédent logement

Dans le même ordre d’idée, un acquéreur peut dépendre d’une vente immobilière en cours (compromis de vente signé) pour pouvoir réaliser son achat. Afin d’éviter un prêt relais, il peut inscrire la vente de son bien en tant que clause suspensive, dans un délai maximal de 6 mois.

Absence de préemption d’une collectivité locale

Cette clause obligatoire intervient dans les cas où la mairie dispose d’un droit de préemption sur le bien immobilier. il peut arriver lorsqu’une commune convoite des terrains ou des bâtiments privés, dans le but de réaliser un aménagement public. Elle a alors le droit de se substituer à l’acquéreur et d’acheter le bien aux conditions prévues dans le compromis. Le notaire va adresser une « déclaration d’intention d’aliéner » (DIA) auprès de la mairie. En l’absence de réponse dans le délai imparti (différent selon les communes), le droit de préemption est « purgé » : la vente peut se réaliser.

Absence de servitude

Les servitudes sont des droits d’usage d’un tiers sur un bien immobilier. Hérités des temps anciens, ils concernent le plus souvent un droit de passage sur un terrain et sont transmissibles avec les changements de propriétaires. L’apparition d’une servitude peut être rédhibitoire pour un acheteur : on peut donc inclure ce type de clause au compromis de vente.

Obtention d’un permis de construire

L’acquéreur peut exiger cette clause suspensive lorsque l’intérêt pour l’achat est conditionné à l’obtention d’un permis de construire ou à toute autre autorisation administrative. En cas de refus, il peut donc se désengager du compromis de vente. Cette clause est assortie d’un délai suffisant pour que l’acquéreur fasse sa demande et pour que l’administration lui réponde.

La promesse de vente de maison

Lors d’une vente de maison, une fois que les négociations ont abouti à un accord, plusieurs avant-contrats permettent de poser les bases de la transaction. Il peut s’agir d’un des trois types suivants :

• Compromis de vente  (aussi appelé promesse synallagmatique de vente) ;
• Promesse unilatérale de vente (ou PUV), appelée communément promesse de vente
• Promesse unilatérale d’achat (ou PUA, beaucoup plus rare).

Quel que soit l’avant-contrat retenu  Il sera ratifié quelques mois plus tard lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.

Une promesse unilatérale de vente de maison permet au futur acquéreur de poser une option ferme sur le logement. Il dispose d’une exclusivité pendant un délai prévu au contrat, au cours duquel il pourra « lever l’option » et procéder à l’achat de la maison. C’est un avant-contrat qui engage plus fermement le vendeur que l’acheteur, du moins en apparence. En effet, la promesse de vente de maison comporte aussi des engagements forts pour le futur acheteur, aussi appelé « bénéficiaire ». L’avant-contrat est presque toujours assorti d’une indemnité d’immobilisation : fixée librement, elle peut atteindre par exemple 10% du prix net vendeur.

L’indemnité d’immobilisation est versée par le bénéficiaire de la promesse de vente. Au cas où il décide de ne pas procéder à l’achat (hors délai de rétractation légal), elle est conservée par le vendeur, qui y trouve une compensation pour avoir bloqué son bien.  

Pour garantir la réalisation de la vente de maison, les deux parties ont tout intérêt à signer la PUV chez un notaire. Cela est facultatif : ils peuvent aussi signer un avant-contrat entre particuliers, ou devant un agent immobilier. Sans notaire, on parle alors de contrat « sous seing privé ».

Faire rédiger la promesse de vente de maison par votre notaire, c’est la garantie que le contrat protège les intérêts des deux parties. L’officier public va également s’assurer que les deux parties respectent leurs engagements au-delà de la signature de l’avant-contrat. Pour un vendeur, c’est un moyen de sécuriser la vente de la maison.

Toute promesse de vente s’accompagne d’un DDT, ou dossier de diagnostics techniques. Si la vente concerne une maison individuelle, il inclura des diagnostics bien spécifiques qu’il est recommandé de commander en amont de l’avant-contrat :

• Le DPE, ou diagnostic de performance énergétique. A l’issue de l’évaluation certains propriétaires peuvent choisir de réaliser des travaux d’optimisation énergétique pour revaloriser la maison avant la vente.
• Si les installations ont plus de 15 ans, le vendeur doit également fournir des diagnostics gaz et électricité. En commune rurale, si la maison dispose de son propre système de retraitement des eaux usées, il faudra ajouter un diagnostic assainissement.
• Les maisons les plus anciennes devront ajouter un diagnostic plomb, si le permis de construire est antérieur à 1949.
• Toutes les maisons construites avant 1997 doivent aussi prévoir le diagnostic amiante.
• Enfin, selon la situation géographique de la commune, des diagnostics termites et ESRIS peuvent être obligatoires. La situation en zone à risque est déterminée par arrêté préfectoral. Vous pouvez consulter votre mairie pour connaître vos obligations en cas de vente de maison.

Promesse de vente ou compromis?

La promesse ou le compromis de vente sont des avant-contrats de vente immobilière. Ils sont tous deux signés en amont de l’acte de vente notarié, une fois que les deux parties se sont mises d’accord sur les détails de la transaction.

Le compromis ou la promesse de vente doit définir tous les contours de la vente dans les moindres détails. En plus du prix de vente, il permet de déterminer les frais annexes et leur répartition, les conditions suspensives, les clauses diverses, l’acompte ou l’indemnité d’immobilisation…

Le compromis inclut généralement une date-butoir pour la signature de l’acte de vente. Par contre, dans le cas d’une promesse de vente, la date de fin de validité correspond à l’échéance à laquelle, au plus tard, l’acquéreur doit décider de lever son option d’achat. Dans la pratique, les délais entre la signature de l’avant-contrat et celle de l’acte de vente sont similaires, que l’on opte pour une promesse ou un compromis.

L’avant-contrat est donc une étape capitale de la transaction ! Il faut bien le préparer, à commencer par choisir entre compromis ou promesse de vente.  

Le compromis de vente

Le compromis de vente est aussi appelé « promesse synallagmatique de vente » (ou PSV). Il s’agit d’un contrat qui engage les deux parties de façon symétrique : en le signant, le vendeur et l’acquéreur assurent que la vente va se réaliser (sauf rétractation légale ou conditions suspensives).

Pour garantir le sérieux de l’acquéreur, on assortit généralement le compromis de vente d’un acompte de 5% à 10% du prix du bien. Il est versé sur un compte séquestre (du notaire par exemple) lors de la signature de l’avant-contrat. Juridiquement, le compromis de vente « vaut vente » : si l’une des deux parties revient sur ses engagements, l’autre peut faire exécuter la vente par voie de justice, demander des dommages et intérêts ou conserver l’acompte.

Cela dit, quelques clauses juridiques permettent l’annulation du compromis de vente sans pénalité, en cas de non-réalisation des conditions suspensives ou de rétractation légale de l’acquéreur. Il est à noter que les mêmes clauses s’appliquent à la promesse de vente.

La promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente (ou PUV) est, comme son nom l’indique, un engagement asymétrique. En la signant, le propriétaire s’engage à réserver l’exclusivité de la vente à un seul acquéreur, pour un délai donné. Ce dernier peut, s’il le souhaite, lever l’option d’achat et faire l’acquisition du bien aux conditions prévues au contrat.

En apparence défavorable au vendeur, la promesse unilatérale de vente n’est pas si déséquilibrée. En effet, on l’assorti généralement d’une indemnité d’immobilisation. Pendant de l’acompte, elle peut atteindre 10% du prix de vente. Elle sera conservée par le vendeur si l’acquéreur se désiste ! Dans la pratique, la promesse et le compromis de vente sont donc deux avant-contrats très proches.

De plus, les clauses suspensives et le délai de rétractation s’appliquent de la même manière à la promesse de vente. En revanche, à la différence du compromis, la PUV doit toujours être enregistrée chez le notaire (pour une valeur d’environ 125 €).

Compromis de vente, le choix préféré pour sécuriser la vente

A la lumière des différences entre promesse et compromis de vente, ce dernier est la meilleure option pour les vendeurs qui veulent sécuriser la transaction à tout prix. Pour eux, il n’y a aucun avantage particulier à opter pour la promesse de vente (hormis une remise en vente du bien plus rapide si l’avant-contrat est rompu par l’acquéreur).

Le compromis de vente est le contrat qui se rapproche le plus de l’acte de vente. Une fois signé, la transaction est sur de bons rails ! Elle ne sera annulée qu’en cas de rétractation de l’acheteur (pendant un délai de 10 jours) ou en cas de non-réalisation des clauses suspensives : échec du financement, préemption par la mairie, apparition de servitudes, etc…

Dans quels cas préférer une promesse de vente ?

Moins courante, la promesse unilatérale de vente reste utilisée dans certains cas. Elle répond à un besoin de souplesse pour l’acquéreur, qui peut l’imposer s’il est en position de force. Si on ne peut l’éviter, il faut à tout prix l’assortir d’une indemnité d’immobilisation suffisamment élevée (5% à 10% du prix du bien) : elle évite qu’un désistement de dernière minute soit trop préjudiciable pour le vendeur.  

Promesse ou compromis de vente : le délai de rétractation

On l’a vu, le délai de rétractation s’applique de la même manière dans l’un ou l’autre des avant-contrats. Ce n’est donc pas un critère de distinction entre promesse et compromis de vente !

il offre à l’acquéreur un délai de 10 jours pendant lesquels il peut revenir sur ses engagements et faire annuler le contrat sans pénalité. Si un acompte ou une indemnité d’immobilisation a été versé(e), il (elle) est récupéré(e).

Attention, la possibilité de rétractation ne concerne que l’acquéreur.

Compromis ou promesse de vente

Il est toujours conseillé de faire rédiger l’avant-contrat de vente par un professionnel, si possible par un notaire. En plus de garantir la teneur légale des formulations, cela permet d’inclure toutes les clauses suspensives qui lui semblent justifiées pour éviter les impasses.

Ce qu’ils doivent contenir : Compromis ou promesse de vente, l’avant-contrat doit toujours inclure les éléments suivants :

• Désignation des parties (acquéreur et vendeur)
• Désignation du bien
• Mentions légales
• Situation hypothécaire et locative
• Servitudes ou absence de servitudes
• Date de fin de validité de l’avant-contrat
• Prix du bien
• Frais annexes (frais d’agence et droits de mutation)
• Plan de financement
• Cause suspensive d’obtention du prêt (ou renoncement à cette clause obligatoire si achat en fonds propres)
• Autres conditions suspensives (préemption, servitudes, etc…)
• Droit de rétractation
• Annexes (diagnostics techniques, documents de copropriété…)

Annulation d’un compromis de vente : Délai de rétractation, clauses suspensives…

Le compromis de vente est un engagement fort entre le vendeur et l’acheteur. Dans la plupart des cas, il garantit que la vente va se réaliser, sauf exceptions ! Délai de rétractation, clauses suspensives, sinistre ou carence… Plusieurs voies légales permettent de mettre fin à la validité d’un compromis de vente avant que la transaction se réalise.

Le délai de rétractation du compromis de vente

Tout compromis de vente est assorti d’un délai de rétractation obligatoire et incompressible. Il doit être rappelé dans le contrat. Exclusivement réservé à l’acquéreur, il lui permet de revenir sur ses engagements, faisant annuler la validité du compromis.

Le délai de rétractation de 10 jours (loi Macron de 2015) débute le lendemain de la remise en main propre à l’acquéreur de la copie du compromis de vente signé par les deux parties, incluant toutes les annexes obligatoires (diagnostics techniques plus documents rendus obligatoires par la loi Alur), ou le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec AR incluant tous ces documents.

Pour exercer son droit, l’acquéreur doit envoyer un courrier recommandé au vendeur ou à l’intermédiaire qui a fait signer le contrat (notaire ou agent immobilier). Il n’a pas besoin de donner de motif. La rétractation légale entraîne l’annulation du compromis de vente, sans réparation pour le vendeur.

L’annulation du compromis de vente pour non réalisation d’une condition suspensive

Les clauses suspensives sont conçues pour permettre l’annulation du compromis de vente dans le cas où un évènement imprévu ou contraire empêche sa réalisation.

Les clauses suspensives du compromis de vente peuvent être variées : refus de financement par les banques, droit de préemption par la mairie ou le locataire du bien, apparition de servitude…

Il suffit qu’une seule des clauses suspensives prévues au contrat ne se réalise pas pour faire annuler un compromis de vente. C’est au notaire de vérifier la validité des clauses.

L’annulation du compromis de vente pour sinistre

Il existe un autre cas d’annulation de la validité du compromis de vente :  sinistre  entre sa signature et celle de l’acte de vente ! Si le logement est endommagé jusqu’à devenir « impropre à sa destination », l’avant-contrat est remis en cause.

Pour être activée, cette clause doit avoir été mentionnée dans le contrat du compromis de vente. Elle précise les alternatives en cas de sinistre affectant gravement le logement : l’acquéreur a alors le choix entre poursuivre la vente, ou renoncer à ses engagements sans pénalités.

L’annulation pour carence

La « carence » décrit une situation ou l’une des deux parties omet de se présenter à la convocation du notaire pour signer l’acte de vente. Dans le cas où l’autre partie (généralement l’acheteur) ne répond pas aux sollicitations préalables, il vous faut quand même vous présenter devant le notaire à la date prévue.

L’absence du vendeur ou de l’acquéreur est un signe manifeste qu’il ne souhaite pas honorer ses engagements pris à la signature du compromis de vente. Quelle qu’en soit la raison, le notaire va rédiger un procès-verbal de carence qui permet d’avoir une preuve légale.   

La carence est une autre manière de mettre fin à la validité du compromis de vente. Cela dit, elle a des conséquences plus importantes que les autres : elle permet à la partie lésée d’obtenir un dédommagement.

Quelles indemnités en cas d’annulation du compromis de vente ?

Si le compromis de vente a été annulé à la suite d’une rétractation de l’acquéreur pendant le délai légal, d’une clause suspensive ou d’un sinistre, aucune réparation n’est prévue. si un dépôt de garantie a été versé, il est restitué à l’acquéreur. Les frais d’agence ne sont pas non plus facturés, et le vendeur ne peut recevoir aucune contrepartie pour l’immobilisation de son bien.

Si le compromis de vente se conclut par une carence de l’acquéreur, une réparation est envisageable pour le vendeur. Elle peut être encadrée : c’est le cas si l’avant-contrat comporte une clause de dédit, ou clause pénale. Elle définit une certaine somme qui sera payée à la partie lésée en cas de carence. Librement fixée, elle est généralement comprise entre 5% et 10% du prix du bien. Elle peut être alimentée par le dépôt de garantie.

Si le compromis de vente ne prévoit ni clause pénale, ni dépôt de garantie, le vendeur peut intenter une action en justice. Celle-ci peut avoir pour but de forcer l’exécution de la vente. Cela dit, cette procédure a des limites : laborieuse, elle peut déboucher sur une impasse si l’acquéreur n’est pas solvable. De plus, elle immobilise le bien jusqu’à la résolution du litige. Beaucoup de vendeurs préfèrent se contenter de demander des dommages et intérêts, pour un montant situé autour de 5% à 10% du prix du bien.

La signature du compromis de vente

Un compromis de vente est donc un engagement définitif, qu’il convient de préparer minutieusement. L’étape du compromis de vente se profile à partir du moment où l’acheteur et le vendeur se sont mis d’accord « sur le prix et sur la chose », comme le dit le code civil. Concrètement, il intervient une fois que l’offre d’achat ou une des contre-propositions a été acceptée par l’autre partie, à l’écrit ou à l’oral.

Le délai avant de signer le compromis de vente sera mis à profit pour réunir tous les documents qui devront être annexés au compromis de vente au moment de la signature : ceci inclut un certain nombre de diagnostics immobiliers et des documents relatifs à la copropriété, entre autres.   

Une fois que le compromis de vente est signé, il s’écoule un délai normal de plusieurs mois jusqu’à l’acte de vente. On précise une date-butoir dans le contrat. Ce délai devra être suffisamment long pour permettre de vérifier toutes les clauses suspensives, le cas échéant : obtention du prêt, purge du droit de préemption et des hypothèques, concrétisation d’une transaction immobilière si l’acquéreur est en train de vendre son propre bien… il faut compter une durée moyenne de 3 mois.

Un compromis de vente peut très bien être signé « sous seing privé » (entre deux particuliers ou devant un agent immobilier). Il n’y a pas d’obligation d’impliquer son notaire.  

Signer un compromis de vente devant son notaire permet de profiter de l’expertise d’un officier public, spécialisé en droit immobilier. La déontologie stricte de la profession vous garantit la conformité de la procédure à une étape clé, qui va définir les contours de la transaction.  

Le vendeur  propose un notaire pour signer le compromis de vente. Il pourra donc choisir le sien, ou à défaut, en trouver un à proximité de son lieu de résidence.

L’acquéreur peut aussi  proposer son notaire. Les deux officiers publics vont alors travailler de pair, chacun représentant les intérêts de son client. Faire appel à deux notaires ne coûte pas plus cher : les frais d’enregistrement sont alors divisés en deux à parts égales.

Les clauses suspensives du compromis de vente les plus courantes

• obtention d’un prêt immobilier ;
• réalisation d’une vente immobilière en cours, sur laquelle l’acquéreur compte pour financer la transaction ;
• absence de préemption de la mairie ;
• absence de préemption du locataire qui occupe le bien ;
• absence de servitude ;
• purge des hypothèques par le vendeur ;
• obtention d’un permis de construire ;
• etc…

Les autres clauses du contrat

Un compromis de vente comprend également un certain nombre d’éléments négociables. Vous pouvez aussi une date-butoir pour réaliser la vente et/ou décaler la jouissance du bien par l’acheteur.

Enfin, la signature du compromis de vente permet de définir la répartition de certaines charges. Il est courant de diviser la taxe foncière au prorata de la période d’occupation. En revanche, la taxe d’habitation est due par les occupants au 1er janvier, et ce pour l’intégralité de l’année à venir.

S’il le souhaite, le vendeur peut aussi négocier la répartition des charges de copropriété déjà payées ou les appels de fond pour les travaux déjà votés en assemblée générale.  

Examen du plan de financement de l’acquéreur

Pour éviter toute mauvaise surprise, le compromis de vente doit détailler avec précision le plan de financement du futur acquéreur, tel qu’il va le présenter aux banques. En tant que vendeur, examinez en détail la solidité de ce plan de financement, l’idéal étant de traiter avec un acheteur ayant déjà reçu un accord de principe d’un établissement de crédit. Le compromis de vente doit notamment mentionner les éléments suivants : apport personnel, durée de remboursement, montant des mensualités.

Prévoir une pénalité en cas de refus d’honorer ses engagements

La signature du compromis de vente entraîne l’immobilisation du bien par le vendeur et l’interruption des négociations avec d’autres acheteurs potentiels. Si l’acquéreur refuse d’honorer ses engagements, c’est un préjudice considérable ! Il est donc courant de prévoir une clause de dédit, ou clause pénale, au cas où l’une des deux parties se désisterait (hors délai de rétractation légal de l’acquéreur).

Cette clause pénale prévoit une somme à payer par la partie ayant renoncé à ses engagements, qui peut être de 10 % du prix de vente. Elle est assortie d’un dépôt de garantie, versé par l’acquéreur sur le compte séquestre du notaire le jour de la signature du compromis de vente.

Les documents annexes :

Ils sont obligatoirement annexés au compromis de vente avant sa signature. Ils répondent à une nécessité d’informer les acquéreurs de façon exhaustive. Ils doivent être au complet sous peine de retarder le début du délai de rétractation légal de l’acquéreur.

• Les diagnostics immobiliers obligatoires

Les diagnostics immobiliers sont obligatoires en cas de vente de logement. Au nombre de neuf, ils ne s’appliquent jamais tous en même temps ! Tout dépend de la date du permis de construire, de l’ancienneté des installations, de la situation géographique et de la nature du bien.

Les principaux diagnostics immobiliers sont le diagnostic de performance énergétique (ou DPE), les diagnostics gaz, électricité, Loi Carrez (en copropriété), termite, etc… A la charge du vendeur, ils sont à confier à une entreprise de diagnostic certifiée. Vous pouvez consulter sur les diagnostics obligatoires pour savoir avec précision quels diagnostics sont requis dans votre cas.

Tous les diagnostics immobiliers obligatoires doivent être en cours de validité le jour de la signature du compromis de vente. Il est recommandé de les faire réaliser dès la mise en vente du bien.

• Les documents relatifs à la copropriété

Si le bien que vous vendez est en copropriété, la liste des documents annexes s’allonge. La loi Alur vous oblige à informer l’acquéreur sur l’état du bâtiment et de la copropriété, sa situation financière, les travaux en cours, etc…

Les documents à joindre au compromis de vente sont à demander directement au syndic, qui facture la prestation (tarifs prévus au contrat de syndic). Ils incluent les documents suivants :

• Règlement de copropriété
• Etat descriptif de l’indivision
• Trois derniers procès-verbaux des assemblées générales de copropriété
• Carnet d’entretien de l’immeuble
• Diagnostic technique global de l’immeuble (s’il existe)
• Fiche synthétique de copropriété
• Attestation d’immatriculation
• Montant des charges de copropriété payées par le vendeur lors des deux derniers exercices comptables
• Pré état daté (situation financière de la copropriété, du copropriétaire cédant, sommes dues par le futur copropriétaire…)
• Les autres documents à présenter à la signature du compromis de vente

En plus de ces documents, le vendeur doit présenter un titre de propriété et le dernier acte de vente. Le cas échéant, il doit fournir les références cadastrales et la situation précise du terrain.

Le dépôt de garantie versé au compromis de vente

A la signature d’un compromis de vente, le dépôt de garantie sert de preuve de bonne foi entre l’acheteur et le vendeur. il rassure le propriétaire  en garantissant la réalisation de la vente, sauf exceptions… A combien se monte-t-il et dans quels cas est-il restitué ou encaissé par le vendeur?  

 Le dépôt de garantie est un acompte versé par le futur acquéreur à la suite d’un compromis de vente. Calculé en pourcentage du prix de vente, le montant est transféré sur le compte séquestre d’un intermédiaire (notaire ou agent), il permet de rassurer sur le sérieux de l’acquéreur, qui prouve qu’il dispose de fonds personnels pour obtenir son crédit auprès des banques, provisionner une somme bloquée, dissuadant les acheteurs qui refuseraient d’honorer leurs engagements, sceller le lien entre les deux parties, chacune immobilisant son bien ou une somme d’argent, en attendant la signature de l’acte de vente.

Le dépôt de garantie est-il obligatoire en cas de compromis de vente ?

Non, il n’existe aucune obligation de verser un acompte ou dépôt de garantie en cas de compromis de vente. Cette clause est à l’initiative du vendeur et peut faire l’objet d’une négociation. Ni sa présence, ni son montant (en pourcentage du prix de vente) ne sont figés par la loi.

A combien se monte-t-il  en pratique ?

Le dépôt de garantie est calculé à partir d’un pourcentage appliqué au prix de vente. Fixé librement, il est généralement compris entre 5% et 10%.

Dans les faits, les vendeurs sont compréhensifs et exigent rarement 10%. En effet, 5% du prix de vente représente déjà une somme conséquente qui suffit à dissuader un acquéreur de rompre ses engagements.

En règle générale, le montant du dépôt de garantie en compromis de vente est fixé au cas par cas : plus le vendeur a confiance en l’acheteur, et plus il va baisser le pourcentage. S’il estime qu’il n’aura aucun problème à obtenir un crédit, au regard de sa situation professionnelle et personnelle, le dépôt de garantie peut être abaissé à 3% ou 2%, surtout si le prix de vente est élevé.

Cette somme peut être restituée à l’acquéreur seulement dans les cas suivants : Rétractation pendant le délai autorisé, Non-réalisation d’une clause suspensive,

Le vendeur, quant à lui, pourra récupérer le montant du dépôt de garantie le jour de la signature de l’acte authentique, la somme sera déduite du montant à payer par l’acquéreur.

Dans le cas où un acheteur refuserait d’honorer ses engagements, Il doit donc réparer le préjudice subi par le vendeur, Ce dernier récupère alors le dépôt de garantie. Si la somme est considérée insuffisante au regard du préjudice subi, le propriétaire peut saisir la justice pour demander réparation, ou forcer l’exécution de la vente. Cette procédure est longue, couteuse et incertaine et risque de retarder la vente pour un délai indéterminé. Beaucoup de vendeurs préfèrent passer outre et remettre leur bien sur le marché.

L’idéal, pour les deux parties, consiste à assortir le compromis de vente d’une clause de dédit. Elle balise la possibilité de revenir sur ses engagements et chiffre le préjudice à l’avance. Le dépôt de garantie sert alors à régler cette pénalité.