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    Introduction

    La signature de l’acte authentique a lieu chez le notaire, plusieurs mois après celle de l’avant-contrat. C’est la date de la remise des clés et du transfert de propriété, dernière étape de la transaction immobilière.

    L’acte authentique est l’acte notarié qui reprend tous les détails de la transaction inclus dans l’avant-contrat, occasionne le paiement de toutes les sommes dues entre les parties, et enregistre le transfert de propriété de vendeur à l’acquéreur.

    La date de signature de cet acte est fixée d’un commun accord entre les parties, sans pouvoir dépasser la date-butoir prévue dans l’avant-contrat (S’il s’agit d’une promesse de vente : le contrat comporte une date butoir à laquelle l’acquéreur doit annoncer s’il lève ou non son option d’achat). Cette date-butoir a été déterminée en amont, en tenant compte des contraintes administratives, légales, et propres à chacune des parties. Elle est en général prévue dans les trois mois de la signature de l’avant-contrat, et peut intervenir plus rapidement lorsque l’acquéreur finance son acquisition sans emprunt bancaire, ou plus tardivement si c’est la volonté des parties.

    Il arrive qu’une des parties ait besoin de repousser la date-butoir prévue dans l’avant-contrat, il faudra alors rédiger un avenant au compromis de vente en prévoyant une nouvelle date-butoir, ce qui ne peut se faire que si les deux parties sont d’accord. Seul le notaire peut décaler la date de manière unilatérale, s’il y est obligé par des contraintes administratives.

    Le jour J, toutes les parties parties doivent être présentes pour apposer leur signature à l’acte de vente, ou en cas d’impossibilité, avoir signé une procuration pour être représentées chez le notaire. Le notaire commence par la lecture du contrat de vente ; chaque partie peut alors poser des questions sur des termes techniques ou des clauses mal comprises. En tant qu’officier public, le notaire a une obligation de conseil et d’information des particuliers.

    L’intégralité du prix du bien est due au vendeur le jour de la signature de l’acte de vente.  

    A ce moment, l’acquéreur doit également s’acquitter de tous les frais annexes : les frais d’acquisition (ou frais de notaire) et, le cas échéant, les frais d’agence immobilière.

    En l’absence de contestation et d’irrégularité, les deux parties peuvent alors signer l’acte de vente. Le document est cosigné par le notaire, lui donnant son caractère authentique. Le transfert de propriété est alors effectif.

    L’acte authentique peut être électronique : il est signé devant un notaire sur un support numérique (une tablette). En plus de la signature électronique, il est authentifié par le notaire au moyen d’une clé Real, une clé USB spéciale qui renferme les certificats du notaire.

    Ce dispositif équipe certains notaires depuis 2008 et permet de numériser les documents officiels. Les actes électroniques ont la même valeur que  leur version papier. Chaque signataire reçoit alors une version imprimée, à conserver en plus du titre numérique.

    Dans la plupart des cas, le transfert de propriété occasionne automatiquement celui de la jouissance du bien, et les clés passent d’une main à l’autre. Cela dit, il est possible de décaler l’entrée en jouissance à une date ultérieure, si les deux parties sont d’accord.

    Notion de transfert de propriété et d’entrée en jouissance

    Ces deux notions distinctes sont parfois décalées de quelques jours, quelques semaines, voire quelques mois, etla remise des clés pourra être décalée au-delà de la signature de l’acte de vente chez le notaire

    Le transfert de propriété : l’acquéreur devient propriétaire du bien. En effet, l’acte de vente scelle l’entrée en possession du bien : à partir de ce jour, l’acquéreur est redevable des charges et des impôts qui se rapportent au logement vendu, et en retour, si des loyers sont perçus car le bien est vendu loué par exemple, ils sont pour l’acquéreur à partir de ce jour.

    Légalement, la taxe foncière est due par le propriétaire au 1er Janvier de l’année en cours, et la taxe d’habitation par l’occupant (et/ou le propriétaire) au 1er janvier. Par défaut, un acquéreur en est donc exempté pour le reste de l’année en cours.  En cas de vente de logement, on répartit la taxe foncière  prorata temporis.  

    Surtout, le transfert de propriété est synonyme de transfert des risques et des responsabilités du vendeur à l’acquéreur. En cas de remise des clés après la signature de l’acte de vente, le  propriétaire s’expose à des mauvaises surprises sans avoir occupé le bien.

     Dans quasiment tous les cas, la remise des clés s’opère le jour de la signature de l’acte de vente. Il est vivement conseillé de réaliser une dernière visite du logement juste avant de se rendre chez le notaire et de signer l’acte.

    Cette ultime visite permet de vérifier :

    • que le logement n’a pas fait l’objet de dégradations ou de modifications
    • qu’il est libre de tout occupant
    • qu’il n’y a plus de mobilier, ou que les meubles inclus dans la vente sont bien là.

    Les clés sont remises à l’acheteur, qui entre en jouissance à partir de cet instant, et l’entrée en jouissance et le transfert de propriété sont concomitants.

    Mais, d’un commun accord, les  parties peuvent différer l’entrée en jouissance, ce qui signifie que les clés seront remises à une date ultérieure à la signature de l’acte de vente. L’entrée en jouissance est alors différée du transfert de propriété. Cela est généralement négocié dès l’avant-contrat, avec la date exacte de remise des clés.

    Le risque pour l’acquéreur est qu’il s’expose à devoir recourir à une procédure d’expulsion si le vendeur ne quitte pas les lieux à la date prévue, et qu’il n’aura plus de recours contre le vendeur si le bien est dégradé.

    L’acte de propriété

    L’ACTE DE PROPRIETE est le document qui atteste de votre qualité de propriétaire, dont une copie authentique vous est délivrée par le notaire plusieurs semaines après la signature, après enregistrement de l’acte au service de la publicité foncière. Une fois enregistré, l’acte de propriété est retourné au notaire. Celui-ci l’authentifie et le fait enfin parvenir à l’acheteur, quelques mois après la signature de l’acte de vente. Cela dit, l’acte de propriété n’est pas nécessaire pour occuper les lieux :

    Lorsque vous faites construire une maison, c’est l’acte d’acquisition du terrain qui tient lieu d’acte de propriété de la maison neuve. En effet, selon l’article 552 du code civil, “la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous”. Tout ce qui est construit sur un terrain appartient donc automatiquement au propriétaire de ce dernier.

    Lorsque vous achetez un bien en VEFA (vente en état futur d’achèvement), c’est-à-dire que vous achetez ce bien sur plan, le promoteur vous livrera le bien fini et conforme au descriptif et au cahier des charges que vous aurez signés chez le notaire, vous recevez également une copie authentique du titre de propriété directement par la poste après enregistrement de l’acte au service de la publicité foncière.

    Cas des successions et des donations :   c’est l’attestation immobilière délivrée par le notaire qui sert de base au titre de propriété. Rédigée par le notaire, elle sert d’attestation de propriété et certifie le changement de propriétaire. Pour régulariser la situation, elle doit être rédigée dans les 6 mois après le décès

    Que faire en cas de perte de l’acte de propriété ?

    Vous pouvez en demander une copie à l’étude notariale qui a rédigé l’acte, mais Il existe des situations dans lesquelles il est impossible de récupérer un acte de propriété auprès du notaire, soit que vous ne connaissez pas le nom du notaire, ou que vous n’êtes pas le titulaire de l’acte, ou bien d’autres encore.

    Vous pouvez vous adresser alors au SPF (Service de la Publicité Foncière) pour obtenir des copies des documents perdus. Le SPF remplace depuis 2010 le “bureau des hypothèques” (ou conservation des hypothèques), aujourd’hui disparu.

    Le rôle du SPF consiste notamment à renseigner les usagers sur la situation juridique des immeubles. Cela inclut les titres de propriété, dont il est possible d’obtenir une copie par simple demande, moyennant quelques euros.

    En cas d’acte de propriété perdu, vous pouvez solliciter une copie du titre en contactant le SPF, en vous rendant à l’antenne la plus proche ou en remplissant un formulaire à télécharger. La sollicitation à distance peut être réalisée via le formulaire “Demande de copie de documents”, disponible sur le site service-public.fr.

    Pour une copie d’un titre de propriété publié avant le 1/01/1956, vous devez remplir le Cerfa 11273*05 (ou numéro 3231-SD), et à partir du 1/01/1956, Cerfa 11187*05 (ou numéro 3236-SD)

    in AcheterLes Actes
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